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集團 業(yè)務(wù)

國有資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)入“深水區” 探索公租房特許經(jīng)營(yíng)項目

2023-10-25 10:10


國有資產(chǎn)盤(pán)活是當前優(yōu)化國有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要內容。

內容來(lái)源 | 中國經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

今年以來(lái),多地城投公司通過(guò)獲取特許經(jīng)營(yíng)權的方式來(lái)盤(pán)活資產(chǎn),改善收入報表。與此同時(shí),近日,重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布特許經(jīng)營(yíng)采購項目,項目?jì)热菥鶠楣夥孔≌?。對此,有不少行業(yè)人士認為,該業(yè)務(wù)可以有效盤(pán)活國有資產(chǎn),同時(shí)可以有效改善城投收入報表。

多位業(yè)內人士在接受《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,國有資產(chǎn)盤(pán)活是當前優(yōu)化國有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要內容,也是構建新發(fā)展格局、推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、提高國資國企效能提升的關(guān)鍵。探索公租房特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),勢必對推動(dòng)地方政府和城投平臺盤(pán)活資產(chǎn)起到積極作用。

盤(pán)活資產(chǎn)改善報表

重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )作為采購人,5個(gè)項目采購公告均為公租房住宅部分特許經(jīng)營(yíng)項目。據采購公告統計,5個(gè)項目共涉及117453套可租賃住房,至少可盤(pán)活92億元。

對于公租房特許經(jīng)營(yíng)項目,有業(yè)內人士認為,伴隨著(zhù)土地收入減少,城投平臺業(yè)務(wù)轉型勢在必行。不過(guò),業(yè)內普遍認為,城投平臺目前的轉型還沒(méi)有達到完全市場(chǎng)化的水平,依然需要政府給予一定的政策支持,而轉讓特許經(jīng)營(yíng)權就是一項重要舉措,一方面可以有效盤(pán)活城投資產(chǎn),另一方面也可以有效改善收入報表,使得城投能夠實(shí)現經(jīng)營(yíng)上的良性循環(huán),繼而實(shí)現保城投、保債務(wù)的目的。

在重慶市六屆人大常委會(huì )第四次會(huì )議第一次全體會(huì )議上,重慶市財政局局長(cháng)姜國杰就2023年市級預算調整情況向大會(huì )做報告。姜國杰說(shuō),在一般公共預算方面,本級收入調整主要是,通過(guò)公租房住宅項目特許經(jīng)營(yíng),盤(pán)活存量資產(chǎn)資源,國有資源(資產(chǎn))有償使用收入預計增加90億元。

值得注意的是,并非重慶一地探索通過(guò)公租房特許經(jīng)營(yíng)來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)。今年,天津市也提出,探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式,用足用好住房租賃政策,收購優(yōu)質(zhì)項目,盤(pán)活存量閑置資產(chǎn),擴大保障性租賃住房和長(cháng)租房供給,滿(mǎn)足各類(lèi)群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系,通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式,探索公租房運營(yíng)管理新模式。

記者注意到,今年以來(lái),多地政府通過(guò)發(fā)布特許經(jīng)營(yíng)權招標等信息來(lái)實(shí)現地方城投公司國有資產(chǎn)盤(pán)活。江西一家城投公司負責人告訴記者,特許經(jīng)營(yíng)權樣式多重,比如采礦權、砂石開(kāi)采、特種貿易、廣告傳媒、新舊能源、智慧停車(chē)、數字基站、公墓運營(yíng)、城市物業(yè)、交通收費、污水處理、垃圾場(chǎng)、水電燃氣、充電樁等,都可以選擇交給城投公司,通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現營(yíng)收。該負責人認為,“上述業(yè)務(wù)受到區域導向影響,但是公租房業(yè)務(wù)則有所不同,幾乎各地均有該業(yè)務(wù),地方政府可以探索通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式,一方面讓地方政府能夠獲得資金,對財政起到一定的補充作用,另一方面,可以拓展城投公司的新領(lǐng)域和新業(yè)務(wù),促進(jìn)城投公司實(shí)現轉型升級?!?/p>

在該負責人看來(lái),地方政府和城投公司均需要轉換發(fā)展思路,不要拘泥于傳統土地業(yè)務(wù)?!艾F在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情況,這與自身業(yè)務(wù)的優(yōu)良有很大的關(guān)系。比如此次重慶發(fā)布公告,初步估算可以盤(pán)活92億元的資產(chǎn)。而像我們公司目前從事的停車(chē)特許經(jīng)營(yíng),也在逐步培育穩定的現金流,因為特許經(jīng)營(yíng)項目普遍存在剛需的特點(diǎn),即拿到項目之后就可以提供現金流,是難得的‘現金奶?!瘶I(yè)務(wù),對于城投強化盈利能力是有很大幫助的?!?/p>

現代咨詢(xún)集團董事長(cháng)丁伯康認為,城投平臺應該不斷探索,推進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活利用?!皩笃脚_作為資源整合盤(pán)活的載體與紐帶,搭建社會(huì )資本與地方政府的合作平臺,將國有資產(chǎn)資源效益充分發(fā)揮。具體有以下幾種常見(jiàn)思路:對于單體規模較小且分散、功能定位重復的資產(chǎn)進(jìn)行整合改造,提升規?;瘍r(jià)值;結合經(jīng)濟金融政策熱點(diǎn)及社會(huì )發(fā)展熱點(diǎn),將存量資產(chǎn)進(jìn)行包裝策劃,如城市更新、EOD、鄉村振興、數字產(chǎn)業(yè)等;在存量資產(chǎn)原有功能基礎上,進(jìn)行‘功能+’改造,探索公共資源有償權益類(lèi)產(chǎn)品的可融資性;發(fā)揮兩類(lèi)公司作用,實(shí)現‘產(chǎn)權、所有權、經(jīng)營(yíng)權’等分設經(jīng)營(yíng),充分利用社會(huì )資本價(jià)值?!?/p>

負債驅動(dòng)到權益投入

國家“十四五”規劃綱要提出,國有資產(chǎn)盤(pán)活是當前優(yōu)化國有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要內容。

東部地區一位城投公司負責人告訴記者,“不斷優(yōu)化國有資產(chǎn)盤(pán)活方式,其實(shí)就是城投公司從行政化到市場(chǎng)化轉型的過(guò)程。比如特許經(jīng)營(yíng)項目,其實(shí)就是一種市場(chǎng)化行為,城投通過(guò)公開(kāi)招標的形式實(shí)現業(yè)務(wù)增收,是從負債驅動(dòng)到權益投入的轉化,也是城投從管資產(chǎn)到管資本的轉化。同時(shí),要把有限的經(jīng)營(yíng)性國有資產(chǎn)和資源,從事業(yè)單位和政府部門(mén)剝離出來(lái),交給國有企業(yè)去經(jīng)營(yíng)和管理,提高國有資產(chǎn)的配置效率和運營(yíng)管理效率?!?/p>

面對當前的經(jīng)濟環(huán)境,多地城投公司提出穩字當先的發(fā)展目標。上述東部地區城投公司負責人認為,穩字當先首先是穩業(yè)務(wù)、穩增長(cháng)和穩投資?!稗D讓公租房特許經(jīng)營(yíng)權收回的資金后,可用于新增投資建設項目,同時(shí)吸引民營(yíng)企業(yè)的參與,以推動(dòng)重點(diǎn)項目建設和重點(diǎn)區域發(fā)展?!?/p>

在丁伯康看來(lái),做好盤(pán)活資產(chǎn)的基礎工作,即摸清家底。該項工作需由地方主要領(lǐng)導統籌,以國企平臺戰略性重組為切入口,圍繞資產(chǎn)整合與盤(pán)活,全面清查梳理地方國有資產(chǎn)資源,建立存量資產(chǎn)動(dòng)態(tài)臺賬。同時(shí),分門(mén)別類(lèi)明確資產(chǎn)屬性,如按照經(jīng)營(yíng)性及準經(jīng)營(yíng)性的“有形資產(chǎn)”,包括工程項目資產(chǎn)、商業(yè)/產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、閑置土地資產(chǎn)、市政配套設施等以及“無(wú)形資產(chǎn)”,包括特許經(jīng)營(yíng)權、權益類(lèi)資產(chǎn)、數據資產(chǎn)等分類(lèi),并分階段有序推進(jìn),抓大放小,成熟一批,操作一批。

此外,地方政府主導,加大整合和盤(pán)活的力度,為國企平臺公司改革發(fā)展賦能。國有資產(chǎn)的盤(pán)活離不開(kāi)政府主導與相關(guān)局委部門(mén)配合。一方面,需要完善相關(guān)領(lǐng)域價(jià)格調整機制及資產(chǎn)運營(yíng)/使用的交易結算機制;另一方面,需要為地方國企賦能,積極開(kāi)展對外合作,充分發(fā)揮社會(huì )資本、專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢。

記者注意到,公租房除了通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活之外,還可以通過(guò)發(fā)行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年,北京曾發(fā)行全國首單公共租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品,專(zhuān)項計劃為公租房資產(chǎn)開(kāi)展私募REITs,融資所涉及的各個(gè)環(huán)節包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉讓、稅務(wù)處理等。業(yè)內普遍認為,為公租房資產(chǎn)合法合規開(kāi)展私募REITs融資進(jìn)行了有益探索,對公租房公募REITs的推出起到了重要引導作用。

而在前不久,河南省豫資保障房管理運營(yíng)有限公司2023年度第一期資產(chǎn)支持票據(類(lèi)REITs)在中國銀行間市場(chǎng)正式發(fā)行,該項目為交易商協(xié)會(huì )公租房類(lèi)REITs、河南省首單公租房類(lèi)REITs。豫資保障房相關(guān)負責人表示,項目落地后將進(jìn)一步豐富河南省范圍內保障房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類(lèi)型,有利于提升河南省保障性租賃住房運營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,為河南省內租賃住房資產(chǎn)開(kāi)展公募REITs做出了進(jìn)一步探索。


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